Договор аренды земли на Бали: что инвестору необходимо проверить перед подписанием

Договоры аренды земли на Бали нередко подписываются до полноценной проверки собственника и его юридических полномочий. Инвестор получает копию земельного сертификата, знакомится с владельцем или его представителем и предполагает, что этого достаточно для безопасного заключения сделки.

Однако имя в сертификате — только начало проверки. Необходимо подтвердить личность собственника, актуальность его прав на землю и отсутствие обстоятельств, которые могут ограничивать передачу участка в долгосрочную аренду.

До подписания договора следует проверить:

• оригинал или официально подтверждённые данные земельного сертификата;
• соответствие имени собственника документам, удостоверяющим личность;
• вид зарегистрированного права на землю;
• наличие ипотеки, ареста, спора, блокировки или другого обременения;
• семейное положение собственника и необходимость согласия супруга;
• наличие наследников или других лиц, претендующих на землю;
• действующие договоры аренды и иные обязательства в отношении участка;
• полномочия представителя, если договор подписывает не сам собственник;
• наличие судебных или административных разбирательств, способных повлиять на сделку.

Особое внимание необходимо уделять семейной и унаследованной земле. На практике участок может использоваться одной семьёй на протяжении многих лет, но права наследников ещё не оформлены окончательно или зарегистрированный собственник уже умер. Подпись одного родственника не всегда означает, что остальные заинтересованные лица согласны с передачей земли в аренду.

Если участок принадлежит индонезийской компании, следует отдельно проверить её действующий статус, состав руководства, учредительные документы и полномочия директора на заключение сделки. В зависимости от устава и стоимости договора могут потребоваться корпоративное решение или согласие других органов компании.

Документы желательно проверять не только по предоставленным копиям. Актуальную информацию необходимо подтверждать через нотариуса или PPAT и применимые государственные реестры. Договор не должен подписываться и существенная оплата не должна перечисляться до подтверждения того, что арендодатель действительно имеет право передать участок на согласованный срок и на предусмотренных договором условиях.

Проверка собственника и его полномочий является первым этапом оценки договора аренды. Если юридическое право арендодателя не подтверждено, даже подробно составленные условия о строительстве, продлении и защите инвестиций могут оказаться недостаточными.

Даже юридически действительный договор аренды не гарантирует, что участок можно использовать для запланированного проекта. Земля может быть передана в аренду на согласованный срок, но действующее зонирование и градостроительные ограничения могут не позволять строительство вилл, гостиницы, ресторана, коммерческого объекта или другого бизнеса.

До подписания договора необходимо определить не только общую категорию зоны, но и допустимость конкретного вида деятельности, который инвестор планирует осуществлять на участке.

Проверка должна охватывать:

• действующую категорию зонирования по применимым RDTR или RTRW;
• разрешённые виды использования земли;
• соответствие предполагаемой деятельности выбранному KBLI;
• возможность получения необходимых согласований через OSS;
• допустимую плотность и интенсивность застройки;
• коэффициенты KDB, KLB, KDH и другие применимые параметры;
• ограничения по высоте зданий;
• обязательные отступы от границ участка, дороги, реки или береговой линии;
• природоохранные и водоохранные ограничения;
• требования, связанные с храмами и культурно значимыми территориями;
• возможность размещения парковки, инженерных систем и подъездной инфраструктуры.

Онлайн-карты зонирования полезны для предварительной оценки, но их не следует рассматривать как окончательное подтверждение возможности реализации проекта. Цвет зоны на карте не всегда показывает все ограничения, применимые к конкретному земельному участку, виду деятельности и параметрам будущего здания.

На Бали используется несколько онлайн-ресурсов, через которые можно предварительно проверить пространственный статус участка. К ним относятся карты BHUMI ATR/BPN, доступные слои RDTR и RTRW, а также отдельные региональные картографические системы.

На практике сведения в этих источниках периодически не совпадают. Один и тот же участок на одной карте может отображаться в розовой туристической зоне, а на другой — в зелёной, сельскохозяйственной или иной ограниченной зоне. Причиной могут быть разные даты обновления, использование различных пространственных планов, несовпадение картографических слоёв, неточность координат или изменения, которые ещё не были синхронизированы между системами.

Поэтому Business Consulting Bali не рассматривает цвет участка на онлайн-карте как достаточное основание для инвестиционного решения. При проведении комплексной проверки мы, как правило, обращаемся с официальным запросом в компетентный местный департамент пространственного планирования — Tata Ruang — и получаем письменную информацию или официальное заключение о применимом зонировании участка.

Такой документ является наиболее надёжным официальным подтверждением того, к какой зоне относится участок на дату проверки и какие основные виды использования предусмотрены применимым пространственным планом. Он позволяет сопоставить данные онлайн-карт с информацией компетентного органа и снизить риск заключения договора аренды на землю, которая фактически не подходит для предполагаемого проекта.

При этом официальное подтверждение зонирования не заменяет отдельную проверку параметров застройки, требований KKPR, строительной документации, лицензирования и допустимости конкретного вида деятельности. Даже после подтверждения цвета зоны необходимо установить, можно ли реализовать на участке именно запланированный проект, в предполагаемом масштабе и с выбранной бизнес-моделью.

Например, участок может находиться в зоне, допускающей жилую застройку, но это ещё не означает автоматического разрешения на краткосрочную аренду, гостиничную деятельность или строительство комплекса из нескольких вилл. Аналогично коммерческая или туристическая зона не гарантирует, что на участке можно реализовать проект любого масштаба.

Для бизнес-проектов необходимо учитывать требования пространственного соответствия, включая применимые процедуры KKPR через систему OSS. Конкретный порядок зависит от местоположения участка, наличия подробного плана RDTR, вида деятельности и характеристик проекта.

Зонирование желательно проверять до внесения невозвратимого депозита и до согласования окончательной цены аренды. Если допустимая площадь или назначение будущего объекта отличаются от первоначальной концепции, это может изменить строительный бюджет, прогнозируемый доход и экономическую целесообразность всей сделки.

В договоре также следует предусмотреть последствия ситуации, при которой необходимые разрешения или подтверждение допустимого использования земли получить невозможно. Инвестору необходимо заранее определить право отказаться от сделки, вернуть уплаченные средства или пересмотреть условия аренды при выявлении существенных градостроительных ограничений.

Наличие физической дороги к участку не означает, что арендатор получает законное и гарантированное право пользоваться этой дорогой на протяжении всего срока аренды. На Бали подъезд к земле нередко проходит через соседние частные участки, семейную территорию, неоформленный проезд или дорогу, используемую на основании устной договорённости.

Такая дорога может свободно использоваться в момент осмотра участка, но впоследствии соседний собственник, наследник или новый владелец земли может ограничить проезд, потребовать дополнительную оплату или полностью закрыть доступ.

До подписания договора необходимо проверить:

• кому принадлежит земля, по которой проходит подъездной путь;
• является ли дорога государственной, общественной или частной;
• зафиксировано ли право проезда в документах;
• распространяется ли это право на арендатора, сотрудников, гостей и подрядчиков;
• разрешён ли проезд строительной и коммерческой техники;
• какова юридическая и фактическая ширина дороги;
• существуют ли ограничения по времени или способу использования;
• кто отвечает за ремонт и содержание подъездного пути;
• могут ли соседние собственники изменить или перекрыть существующий маршрут;
• сохраняется ли право доступа при смене собственника соседнего участка;
• требуется ли отдельное соглашение, согласие или сервитут.

Особое значение имеет ширина дороги. Даже если к участку можно подъехать на автомобиле, фактическая ширина может быть недостаточной для строительной техники, пожарного доступа, парковки, гостиничной деятельности или выполнения лицензионных требований.

Необходимо сравнить реальный маршрут с земельными планами, кадастровыми данными и другими доступными документами. Если дорога пересекает частную землю, право доступа желательно закрепить в отдельном письменном или нотариальном соглашении с соответствующим собственником, а необходимые схемы и планы приложить к договору.

В договоре аренды также следует указать, что арендодатель подтверждает наличие законного доступа к участку и обязан содействовать его сохранению в течение всего срока аренды. Необходимо предусмотреть последствия утраты или существенного ограничения доступа, включая обязанность устранить нарушение, право арендатора приостановить определённые платежи, потребовать возмещения или прекратить договор.

Для строительного, гостиничного или коммерческого проекта проверка подъездного пути должна проводиться до окончательного расчёта стоимости аренды. Если дорогу потребуется расширять, укреплять или оформлять юридически, связанные с этим расходы и сроки могут существенно изменить экономику проекта.

Срок аренды является одним из ключевых коммерческих условий договора. Инвестору необходимо получить достаточно времени для строительства или ремонта объекта, запуска деятельности, возврата вложенного капитала и получения запланированного дохода.

В договоре должны быть точно указаны:

• общая продолжительность аренды;
• дата начала и дата окончания срока;
• момент передачи участка арендатору;
• связь начала срока с оплатой или подписанием договора;
• последствия задержки передачи земли;
• количество возможных продлений;
• продолжительность каждого дополнительного периода;
• срок и порядок направления уведомления о продлении;
• стоимость продления или метод её определения;
• последствия несвоевременного уведомления;
• порядок продления при смене собственника или наследовании земли.

Формулировка о том, что стороны в будущем «обсудят» или «согласуют» продление, не предоставляет инвестору достаточной определённости. К моменту окончания первоначального срока стоимость земли может существенно вырасти, собственник может изменить свои планы, а его наследники — отказаться продолжать отношения на прежних условиях.

Необходимо различать гарантированное право арендатора на продление и возможность продления только по новому соглашению сторон. В первом случае договор должен устанавливать понятную процедуру, соблюдение которой позволяет арендатору воспользоваться дополнительным сроком. Во втором случае результат полностью зависит от будущих переговоров.

Особое внимание следует уделить цене продления.

Договор может предусматривать:

• заранее установленную сумму;
• фиксированный процент увеличения;
• формулу, связанную с инфляцией;
• оценку независимого специалиста;
• рыночную стоимость на дату продления;
• максимальный предел повышения;
• согласованный порядок переговоров и разрешения разногласий.

Фраза «по рыночной цене» без описания способа её определения может привести к спору. Стороны могут использовать разные объекты для сравнения, учитывать разные виды зонирования и по-разному оценивать здания и улучшения, созданные арендатором.

Если здания и другие улучшения были построены и оплачены арендатором, договор должен прямо указывать, что стоимость продления рассчитывается только за дальнейшее пользование землёй. Стоимость построенных арендатором зданий, инженерных систем, бассейнов, оборудования и других улучшений не должна повторно включаться в цену продления, если стороны отдельно не договорились об обратном.

Без такой формулировки собственник может попытаться определить новую арендную плату исходя из рыночной стоимости уже застроенного и коммерчески функционирующего объекта. В результате арендатор фактически будет повторно платить за стоимость имущества, которое он сам создал и профинансировал.

Для предотвращения спора договору следует устанавливать, что при оценке стоимости продления объектом оценки является исключительно право пользования землёй на дополнительный срок. Оценщик не должен включать в расчёт стоимость зданий и улучшений, профинансированных арендатором, если их включение прямо не согласовано сторонами.

Если цена должна определяться независимой оценкой, договору следует устанавливать порядок выбора оценщика, дату оценки, используемые критерии, распределение расходов и процедуру на случай, если одна из сторон не согласна с результатом.

Также необходимо проверить, когда арендатор обязан уведомить собственника о намерении продлить договор. Слишком короткий период может не оставить времени для переговоров, а пропуск установленного срока иногда приводит к утрате права на продление.

Для проектов, предполагающих значительные вложения в строительство, срок аренды и механизм продления необходимо оценивать вместе с финансовой моделью. Даже юридически корректный договор может быть экономически невыгодным, если инвестор не успевает вернуть вложения до окончания гарантированного срока аренды.

Чётко сформулированные условия продления помогают сохранить стоимость построенного объекта, снизить зависимость от будущей позиции собственника и сделать долгосрочный проект более предсказуемым.

Если земля арендуется для строительства виллы, гостиницы, ресторана или другого коммерческого объекта, право арендатора на проведение строительных работ должно быть прямо закреплено в договоре.Нельзя исходить из того, что передача участка в аренду автоматически разрешает строительство и последующую эксплуатацию объекта.
Когда в аренду передаётся уже построенная вилла, дом или коммерческий объект, применяются дополнительные вопросы, рассмотренные в нашем руководстве по договору аренды недвижимости на Бали.

До подписания договора необходимо определить:

• какие здания и сооружения арендатор вправе построить;
• соответствует ли предполагаемый проект зонированию участка;
• требуется ли дополнительное письменное согласие собственника;
• кто отвечает за получение PBG, SLF и других необходимых согласований;
• на чьё имя будут оформляться разрешения и технические документы;
• кто оплачивает проектирование, строительство и подключение коммуникаций;
• какие ограничения применяются к площади, высоте и назначению зданий;
• может ли арендатор реконструировать, расширять или изменять объект;
• кто несёт ответственность за нарушения строительных требований;
• кому будут принадлежать здания и улучшения во время и после окончания аренды.

Договор должен предоставлять собственнику обязанность своевременно подписывать заявления, согласия и другие документы, которые объективно необходимы для получения разрешений. При этом арендатору следует проверить, действительно ли собственник имеет право предоставлять такие согласия и не требуется ли участие других лиц.

Особого внимания требует вопрос о праве собственности на построенные объекты и оборудование. Арендатор может вложить значительные средства в строительство на земле, которая ему не принадлежит. Поэтому договор должен чётко определять правовой и фактический режим зданий, инженерных систем, мебели, оборудования и других улучшений.

По индонезийскому законодательству само нахождение здания на чужой земле не означает, что оно во всех случаях автоматически принадлежит собственнику участка. Право собственности на землю и право собственности на построенное здание могут принадлежать разным лицам при наличии соответствующего юридического основания и письменного соглашения.

Поэтому договор должен прямо устанавливать, кому принадлежат здания и улучшения в течение срока аренды и что происходит с ними после его окончания. На практике договоры нередко предусматривают, что после истечения срока аренды постоянные здания безвозмездно переходят собственнику земли. Если арендатор не согласен с таким результатом, необходимо заранее предусмотреть право на демонтаж, компенсацию, продажу или передачу здания, продление срока использования либо другой согласованный механизм.

Отдельно следует проверить, на чьё имя оформляются PBG, SLF, SBKBG и другие документы, относящиеся к построенному объекту. Несоответствие между условиями договора, документами на землю и документами на здание может осложнить эксплуатацию, передачу или защиту прав арендатора.

Следует заранее установить:

• вправе ли арендатор демонтировать отдельные конструкции и оборудование;
• переходят ли здания собственнику после окончания срока аренды;
• выплачивается ли арендатору компенсация;
• в каком состоянии должен быть возвращён участок;
• обязан ли арендатор снести построенные объекты;
• что происходит с незавершённым строительством;
• как распределяются права при досрочном прекращении договора;
• сохраняет ли арендатор доступ к объекту для вывоза имущества.

Наиболее серьёзный риск возникает при досрочном расторжении. Если договор прекращается после того, как арендатор построил виллу или коммерческий объект, но до возврата инвестиций, отсутствие чётких условий может привести к потере не только права пользования землёй, но и всех созданных на ней улучшений.

Поэтому последствия досрочного прекращения должны различаться в зависимости от причины. Если нарушение допущено собственником, договор может предусматривать возврат части арендной платы, компенсацию подтверждённых инвестиций, дополнительный срок для вывоза оборудования или другие способы защиты арендатора. Если договор прекращается из-за существенного нарушения арендатора, последствия также должны быть заранее определены и соразмерны характеру нарушения.

Право на строительство необходимо проверять одновременно с зонированием, подъездным путём, инженерными возможностями и разрешительной процедурой. Договор не может сделать допустимым проект, который противоречит пространственным или строительным требованиям, но он должен обеспечить арендатору юридическую возможность реализовать проект, если все необходимые разрешения могут быть получены.

Привлекательная цена и подходящее местоположение участка не означают, что земля технически готова для строительства и эксплуатации запланированного объекта. Отсутствие необходимых коммуникаций или недостаточная мощность существующей инфраструктуры могут существенно увеличить бюджет и задержать запуск проекта.

До подписания договора необходимо проверить:

• доступную электрическую мощность;
• возможность увеличения мощности и стоимость подключения;
• наличие законного и достаточного источника воды;
• возможность бурения скважины и применимые ограничения;
• качество и стабильность водоснабжения;
• систему отвода дождевой воды;
• риск подтопления участка;
• возможность устройства септика или системы очистки сточных вод;
• доступность интернета и мобильной связи;
• состояние и ширину подъездной дороги;
• возможность въезда строительной техники;
• наличие парковки или земли для её организации;
• маршруты прокладки кабелей, труб и других коммуникаций;
• необходимость согласия соседей для подключения инфраструктуры.

Особое внимание следует уделить воде и дренажу. Участок может выглядеть сухим во время осмотра, но затапливаться в сезон дождей или принимать воду с расположенных выше соседних территорий. Для объективной оценки желательно изучить рельеф, существующие каналы, уровень участка относительно дороги и ближайшей застройки.

Наличие электрической линии рядом с землёй также не гарантирует, что доступной мощности будет достаточно для виллы, гостиницы, ресторана, бассейнов, кондиционирования, кухни и другого оборудования. До заключения сделки необходимо оценить предполагаемую нагрузку и возможность официального увеличения мощности.

Если коммуникации проходят через соседние участки, следует проверить юридическое основание их использования. Устного разрешения соседа может оказаться недостаточно для долгосрочного проекта, особенно при смене собственника или возникновении спора.

Договор аренды должен определять:

• какая инфраструктура уже имеется на участке;
• кто оплачивает новые подключения;
• кому принадлежат построенные сети и оборудование;
• кто отвечает за ремонт и обслуживание;
• требуется ли согласие собственника на прокладку коммуникаций;
• что происходит с инфраструктурой после окончания аренды;
• вправе ли арендатор демонтировать принадлежащее ему оборудование.

Для гостиничных и коммерческих проектов необходимо оценивать инфраструктуру исходя из полной предполагаемой загрузки, а не только потребностей строительного периода. Система, достаточная для одной частной виллы, может не подходить для комплекса, ресторана или объекта размещения с постоянным потоком гостей.

Расходы на дороги, электричество, воду, дренаж, очистку сточных вод и интернет должны быть включены в финансовую модель до согласования окончательной стоимости аренды. В некоторых случаях именно инфраструктурные затраты делают первоначально привлекательный участок экономически нецелесообразным.

На Бали возможность строительства и эксплуатации объекта зависит не только от земельного сертификата и общего зонирования. Дополнительные ограничения могут быть связаны с расположением участка рядом с реками, побережьем, храмами, источниками воды, охраняемыми территориями и объектами культурного значения.

До заключения договора следует проверить:

• расстояние до реки, канала или естественного водотока;
• применимые отступы от береговой линии;
• близость храмов и священных территорий;
• наличие природоохранного или сельскохозяйственного статуса;
• риск наводнений, оползней, эрозии и других природных воздействий;
• требования к дренажу и отводу дождевой воды;
• возможность устройства скважины и системы очистки сточных вод;
• ограничения на вырубку деревьев и изменение рельефа;
• допустимый уровень шума;
• ограничения по времени работы;
• требования местной традиционной общины;
• необходимость консультаций с banjar или desa adat (местными самоуправлениями);
• возможное влияние церемоний, религиозных маршрутов и общественных территорий.

Нахождение участка рядом с храмом или культурно значимым объектом может повлиять на высоту, расположение и назначение будущего здания. Ограничения могут вытекать из официальных пространственных правил, местных нормативов или практических требований традиционной общины.

Участок рядом с рекой, оврагом или береговой линией также требует дополнительной технической и градостроительной оценки. Фактическое расстояние до природного объекта необходимо измерять, а применимые отступы — подтверждать через компетентный орган. Визуального осмотра и информации агента для этого недостаточно.

Отдельное внимание необходимо уделить отношениям с местным сообществом. Согласие banjar или desa adat не заменяет государственные разрешения и не делает незаконный проект допустимым. Однако отсутствие предварительного взаимодействия с местной общиной может создать практические сложности при строительстве, найме персонала, организации мероприятий, доступе к участку и дальнейшей эксплуатации бизнеса.

Инвестору следует заранее понимать возможные местные платежи, общественные обязанности и ограничения. Все существенные договорённости желательно фиксировать письменно, указывая их назначение, размер, периодичность и сторону, ответственную за оплату.

Договор аренды должен возлагать на собственника обязанность раскрыть известные ему ограничения и существующие договорённости с соседями или местным сообществом. Если существенные природные, культурные или общественные ограничения обнаруживаются после подписания договора, необходимо заранее определить право арендатора пересмотреть условия или прекратить сделку.

Для виллы, гостиницы, ресторана, wellness-проекта или площадки для мероприятий культурная и экологическая проверка является частью коммерческой оценки. Проект может соответствовать общему зонированию, но оставаться практически нереализуемым из-за ограничений конкретного места.

Финансовая оценка договора не должна ограничиваться общей стоимостью аренды. Инвестору необходимо заранее определить все налоги, сборы, банковские расходы и дополнительные платежи, которые могут возникнуть при заключении и исполнении сделки.

До подписания договора следует проверить:

• общую стоимость аренды за весь первоначальный срок;
• цену земли в пересчёте на одну сотку или квадратный метр;
• график и условия каждого платежа;
• размер и условия возврата депозита;
• применимый налог на доход от аренды;
• обязанность по удержанию и перечислению налога;
• возможное применение НДС;
• земельный налог PBB и наличие задолженности;
• нотариальные и регистрационные расходы;
• банковские комиссии и расходы на перевод средств;
• валюту договора и применяемый обменный курс;
• платежи за инфраструктуру и коммунальные подключения;
• местные или общественные платежи;
• стоимость продления аренды;
• финансовые последствия досрочного прекращения договора.

Договор должен чётко распределять налоговые обязанности между собственником и арендатором. Недостаточно указать, что цена включает или не включает налоги, если не определено, кто рассчитывает, удерживает, перечисляет соответствующие суммы и предоставляет подтверждающие документы.

Перед оплатой необходимо проверить наличие задолженности по PBB и другим обязательствам, связанным с участком. Договор должен устанавливать, какая сторона отвечает за задолженность, возникшую до начала аренды, и кто оплачивает текущие начисления в течение срока действия договора.

Все платежи следует перечислять только лицу или организации, имеющим подтверждённое право на их получение. Если собственник просит направить деньги родственнику, представителю, агенту или другой компании, основание такого платежа должно быть документально подтверждено.

График платежей желательно связывать не только с календарными датами, но и с выполнением конкретных условий:

• завершением проверки земельного сертификата;
• подтверждением зонирования;
• получением необходимых согласий;
• подписанием нотариального договора;
• фактической передачей участка;
• предоставлением законного доступа;
• выполнением собственником других обязательств до сделки.

Особенно рискованной является ситуация, когда невозвратимый платёж должен быть внесён до завершения due diligence или получения официальной информации о допустимости проекта. Договор должен предусматривать возврат средств, если проверка выявит существенные юридические, градостроительные или технические ограничения.

Если цена указана в иностранной валюте, необходимо определить используемый обменный курс, дату его фиксации и источник данных. Иначе изменение курса между подписанием договора и фактической оплатой может существенно увеличить обязательства одной из сторон.

В финансовой модели также следует учитывать расходы на строительство, разрешения, инфраструктуру, обслуживание, налоги, продление и возможное восстановление участка после окончания аренды. Низкая первоначальная стоимость земли не делает проект выгодным, если дополнительные обязательства не были учтены заранее.

Прозрачная финансовая структура позволяет установить полную стоимость сделки и снижает риск повторной оплаты, неожиданных налоговых требований и споров о том, какие расходы уже включены в согласованную цену.

Долгосрочная аренда земли создаёт обязательства на десятилетия, поэтому договор должен устанавливать понятный порядок действий на случай нарушения, разногласий или досрочного прекращения отношений.

Если одной из сторон договора является гражданин Индонезии или индонезийская компания, договор необходимо оформлять на Индонезийском языке (Bahasa Indonesia). При участии иностранного инвестора стороны могут дополнительно подготовить английскую или другую иностранную версию.

Если договор составляется на двух языках, необходимо установить:

• имеют ли обе версии одинаковую юридическую силу;
• какая версия используется при расхождениях;
• кто отвечает за точность перевода;
• как исправляются обнаруженные несоответствия;
• на каком языке направляются официальные уведомления;
• какая версия используется нотариусом, государственными органами и судом.

Русский или английский перевод помогает иностранному инвестору понять условия сделки, но не должен существовать отдельно от согласованной индонезийской версии. Перед подписанием необходимо сравнить оба текста, поскольку даже небольшое различие в формулировках может изменить срок, порядок оплаты, основания расторжения или объём ответственности.

Договор должен отдельно определять, какие обстоятельства считаются нарушением со стороны собственника и арендатора.

К возможным нарушениям собственника относятся:

• отсутствие подтверждённых прав на землю;
• недостоверные сведения о сертификате или зонировании;
• ограничение доступа к участку;
• передача земли другому лицу;
• отказ подписывать необходимые согласия;
• вмешательство в строительство или деятельность арендатора;
• наличие нераскрытых обременений или споров;
• невыполнение обязательств по продлению.

К возможным нарушениям арендатора относятся:

• просрочка согласованного платежа;
• использование земли не по установленному назначению;
• строительство без необходимых разрешений;
• незаконная передача прав третьим лицам;
• причинение существенного ущерба участку;
• нарушение прямо предусмотренных операционных ограничений.

Не каждое нарушение должно автоматически приводить к прекращению договора. Следует предусмотреть письменное уведомление и разумный срок для устранения нарушения — cure period. Срок может отличаться в зависимости от характера проблемы: просрочку платежа иногда можно устранить быстро, тогда как восстановление доступа, получение документа или устранение строительного нарушения требует большего времени.

Договор также должен определять:

• форму и способ направления уведомлений;
• адреса, электронную почту и контакты сторон;
• момент, когда уведомление считается полученным;
• срок ответа;
• доказательства нарушения;
• порядок устранения последствий;
• право на компенсацию;
• основания для приостановления обязательств;
• основания для досрочного прекращения;
• судьбу уплаченной аренды, зданий и оборудования после расторжения.

До обращения в суд или арбитраж стороны могут предусмотреть переговоры на основе musyawarah untuk mufakat — обсуждение с целью достижения взаимного согласия. Договор должен устанавливать срок таких переговоров, чтобы одна из сторон не могла бесконечно откладывать дальнейшую процедуру.

Если переговоры не дали результата, договору следует ясно определять следующий этап: медиацию, арбитраж или рассмотрение спора государственным судом. Недостаточно одновременно перечислить несколько вариантов без указания последовательности и компетентного органа.

При выборе суда необходимо определить применимое право и конкретную территориальную подсудность. При выборе арбитража следует указать арбитражное учреждение, регламент, место проведения, язык производства, количество арбитров и порядок распределения расходов.

Особое внимание необходимо уделить обеспечительным мерам. Даже при наличии арбитражной оговорки стороне может потребоваться срочная защита от продажи земли, ограничения доступа, уничтожения имущества или других действий до окончательного разрешения спора. Возможность обращения за такой защитой следует согласовать с применимым правом и механизмом разрешения споров.

Хорошо составленный раздел о спорах не гарантирует отсутствия конфликта, но позволяет заранее определить процедуру, сроки и последствия нарушения. Это особенно важно, когда арендатор уже построил объект, вложил значительный капитал и зависит от непрерывного доступа к земле.

Подписание договора должно быть завершающим этапом проверки, а не моментом, после которого инвестор начинает выяснять юридический и технический статус участка.

Перед подписанием и перечислением существенной суммы необходимо подтвердить:

1. Собственник и его полномочия

• личность зарегистрированного собственника;
• актуальность земельного сертификата;
• согласие супруга, наследников или других необходимых лиц;
• полномочия представителя или директора компании.

2. Земельный сертификат и обременения

• вид права на землю;
• отсутствие ипотеки, ареста, блокировки или спора;
• отсутствие действующих договоров с третьими лицами;
• соответствие площади и границ фактическому участку.

3. Зонирование и назначение земли

• сведения на доступных онлайн-картах;
• официальную информацию от компетентного департамента Tata Ruang;
• допустимость предполагаемой деятельности;
• применимые параметры и ограничения застройки;
• необходимость прохождения процедур KKPR.

4. Подъездной путь

• собственника земли под дорогой;
• юридическое право проезда;
• фактическую и документальную ширину дороги;
• возможность доступа строительной техники, гостей и сотрудников;
• порядок обслуживания и ремонта дороги.

5. Срок и продление

• точные даты начала и окончания аренды;
• гарантированность или условность продления;
• срок направления уведомления;
• порядок определения новой цены;
• исключение стоимости построенных арендатором зданий из цены продления земли.

6. Строительство и разрешения

• право арендатора осуществлять строительство;
• соответствие проекта зонированию;
• порядок получения PBG, SLF и других документов;
• обязанность собственника предоставлять необходимые согласия;
• возможность реконструкции и расширения объекта.

7. Здания и улучшения

• собственника зданий в течение срока аренды;
• судьбу построек после окончания договора;
• право на демонтаж оборудования;
• порядок компенсации или передачи улучшений;
• последствия досрочного прекращения аренды.

8. Инфраструктура

• доступную электрическую мощность;
• источник и достаточность воды;
• дренаж и риск подтопления;
• систему очистки сточных вод;
• возможность подключения интернета и других коммуникаций;
• стоимость необходимых инфраструктурных работ.

9. Экологические и культурные ограничения

• близость рек, побережья, храмов и охраняемых территорий;
• обязательные отступы;
• природные риски;
• требования banjar или desa adat;
• ограничения по шуму, мероприятиям и времени работы.

10. Платежи и налоги

• полную стоимость аренды;
• график и условия платежей;
• налоговые обязанности сторон;
• задолженность по PBB;
• нотариальные, банковские и регистрационные расходы;
• основания для возврата депозита или аванса.

11. Язык и содержание договора

• наличие согласованной версии на Индонезийском языке;
• соответствие иностранного перевода индонезийскому тексту;
• приоритетную версию при расхождениях;
• точность приложений, планов и технических документов.

12. Нарушения и разрешение споров

• перечень существенных нарушений;
• письменное уведомление и cure period;
• основания досрочного расторжения;
• возврат платежей и компенсацию инвестиций;
• применимое право;
• переговоры, медиацию, арбитраж или суд;
• территориальную подсудность и язык производства.

К договору следует приложить все документы, на которые он ссылается: земельный сертификат, планы и координаты участка, схему подъездного пути, документы собственника, согласия, результаты проверок, график платежей и другие существенные приложения.

Если какой-либо документ должен быть предоставлен позднее, договору следует устанавливать точный срок, ответственную сторону и последствия непредоставления.

Инвестору не следует подписывать договор только потому, что основные коммерческие условия уже согласованы. До сделки необходимо убедиться, что текст договора соответствует результатам due diligence и действительно защищает право использовать землю для запланированного проекта.

Да. Иностранец может получить право пользования землёй на основании договора аренды, однако аренда не предоставляет ему право собственности Hak Milik. Структура сделки должна соответствовать цели использования участка, статусу арендатора и применимым требованиям Индонезии.

На Бали первоначальный срок долгосрочной аренды земли чаще всего составляет 25–30 лет. Это распространённая рыночная практика, а не установленный законом максимальный срок для обычного договора аренды Hak Sewa. Статьи 44 и 45 Закона Индонезии № 5 от 1960 года не устанавливают отдельного предельного срока такой аренды, поэтому продолжительность определяется соглашением сторон с учётом требований законодательства.

Формулу 30 лет с продлением ещё на 20 лет и последующим обновлением на 30 лет не следует смешивать с обычной арендой. Эта схема, составляющая в общей сложности до 80 лет, применяется к зарегистрированному праву Hak Guna Bangunan и некоторым видам Hak Pakai в соответствии с PP 18/2021. Она не означает, что любой договор аренды автоматически можно заключить на 80 или 90 лет.

Чрезмерно длительный договор, особенно заключённый с иностранным гражданином, требует отдельной юридической проверки: его условия не должны фактически маскировать передачу иностранцу права собственности Hak Milik. Для большинства частных проектов практичнее установить первоначальный срок 25–30 лет и подробно закрепить право продления, срок направления уведомления и порядок расчёта будущей арендной платы.

Не каждый договор аренды обязательно оформляется в форме нотариального акта. Однако при долгосрочной аренде, строительстве или значительных инвестициях нотариальное оформление и предварительная проверка документов существенно повышают защищённость сторон.

Нет. Онлайн-карты подходят для предварительной проверки, но сведения на разных ресурсах могут различаться. Перед подписанием договора рекомендуется запросить официальную информацию о зонировании и допустимом использовании участка в компетентном государственном органе.

Это должно быть прямо определено договором. Индонезийское право допускает разделение прав на землю и построенное на ней здание, поэтому нельзя автоматически считать, что вопрос собственности уже урегулирован. В договоре необходимо указать, кому принадлежат здания в период аренды и что произойдёт с ними после её окончания.

Только если стороны прямо об этом договорились. Если строительство финансирует арендатор, в договоре рекомендуется указать, что стоимость продления рассчитывается исключительно исходя из стоимости аренды земли и не включает здания, бассейны, инфраструктуру и другие улучшения, созданные за счёт арендатора.

Договор должен обязывать нового собственника соблюдать действующие условия аренды. Также следует предусмотреть обязанность первоначального собственника раскрыть существующую аренду покупателю и обеспечить переход соответствующих обязательств.

Да, порядок оплаты можно связать с выполнением предварительных условий. Например, основная сумма перечисляется только после подтверждения права собственности, отсутствия существенных обременений, допустимого зонирования, законного доступа к участку и возможности реализации проекта.

Следует повторно проверить собственника, статус земли, обременения, зонирование, разрешения, доступ, налоговые обязательства и состояние договорных отношений. Механизм продления, срок уведомления и порядок расчёта новой арендной платы желательно согласовать ещё при подписании первоначального договора.

Комплексная проверка недвижимости на Бали: руководство для иностранных инвесторов в 2026 году

Пошаговое руководство по проверке собственника, земельного сертификата, зонирования, подъездного пути, разрешений, технического состояния объекта и юридической структуры сделки.