Ваша вилла на Бали уже приносит доход. Всё ли оформлено для легальной сдачи — и готовы ли вы к проверке?
Годами сдавали виллу без проблем.
В 2026 году правила игры изменились.
В 2026 году правила игры изменились.
Вилла построена
Она сдаётся через Airbnb и Booking
Деньги поступают
Для многих владельцев недвижимости на Бали этого годами было достаточно.
Но сегодня возникает другой вопрос:
На каком основании эту виллу вообще сдают туристам?
В 2026 году власти Бали заметно усилили внимание к нелицензированной туристической деятельности. В феврале губернатор Бали публично потребовал, чтобы Airbnb исключал с платформы объекты размещения и другие туристические предприятия, которые работают без необходимых разрешений или не платят налоги.
И здесь для многих иностранных владельцев обнаружилась неприятная проблема:
Вилла может годами успешно сдаваться, иметь сотни отзывов и стабильную загрузку — но при этом у владельца может не быть полного комплекта документов для её легальной сдачи.
Но сегодня возникает другой вопрос:
На каком основании эту виллу вообще сдают туристам?
- Есть ли у оператора NIB?
- Правильно ли выбран KBLI?
- Есть ли необходимая налоговая регистрация объекта?
- Кто официально получает доход от размещения гостей и отвечает за уплату местных налогов?
В 2026 году власти Бали заметно усилили внимание к нелицензированной туристической деятельности. В феврале губернатор Бали публично потребовал, чтобы Airbnb исключал с платформы объекты размещения и другие туристические предприятия, которые работают без необходимых разрешений или не платят налоги.
И здесь для многих иностранных владельцев обнаружилась неприятная проблема:
Вилла может годами успешно сдаваться, иметь сотни отзывов и стабильную загрузку — но при этом у владельца может не быть полного комплекта документов для её легальной сдачи.
Главная проблема иностранца:
вилла есть, а лицензию и налоговую регистрацию на себя не оформить
вилла есть, а лицензию и налоговую регистрацию на себя не оформить
Типичная ситуация выглядит просто.
Иностранец арендует землю на 25–30 лет, строит виллу и начинает сдавать её посуточно.
Но сама по себе долгосрочная аренда земли не даёт иностранцу права официально вести бизнес по посуточной сдаче виллы.
Чтобы сдавать виллу официально, нужно понимать, кто именно ведёт этот бизнес и на кого оформлены документы: какие виды деятельности зарегистрированы в OSS, какие разрешения получены и на кого оформлена налоговая регистрация.
И здесь многие владельцы сталкиваются с проблемой.
Оформить такой бизнес непосредственно на иностранца как на физическое лицо зачастую невозможно. А создать новую PT PMA только ради одной виллы сегодня тоже стало значительно сложнее.
В июле 2026 года правительство Бали официально подтвердило ограничение доступа новых PMA к OSS по 18 KBLI, включая отдельные виды гостиничной деятельности, прочие средства размещения (other accommodation) и операции с недвижимостью (real estate). Ограничения действуют с третьей недели мая 2026 года.
Поэтому главный вопрос сегодня уже не:
«Как получить ещё одну бумагу?»
А: «Как оформить виллу так, чтобы её можно было сдавать легально?»
Иностранец арендует землю на 25–30 лет, строит виллу и начинает сдавать её посуточно.
Но сама по себе долгосрочная аренда земли не даёт иностранцу права официально вести бизнес по посуточной сдаче виллы.
Чтобы сдавать виллу официально, нужно понимать, кто именно ведёт этот бизнес и на кого оформлены документы: какие виды деятельности зарегистрированы в OSS, какие разрешения получены и на кого оформлена налоговая регистрация.
И здесь многие владельцы сталкиваются с проблемой.
Оформить такой бизнес непосредственно на иностранца как на физическое лицо зачастую невозможно. А создать новую PT PMA только ради одной виллы сегодня тоже стало значительно сложнее.
В июле 2026 года правительство Бали официально подтвердило ограничение доступа новых PMA к OSS по 18 KBLI, включая отдельные виды гостиничной деятельности, прочие средства размещения (other accommodation) и операции с недвижимостью (real estate). Ограничения действуют с третьей недели мая 2026 года.
Поэтому главный вопрос сегодня уже не:
«Как получить ещё одну бумагу?»
А: «Как оформить виллу так, чтобы её можно было сдавать легально?»
Как мы помогаем оформить документы для легальной сдачи виллы
Именно с такой ситуацией к нам чаще всего и обращаются владельцы вилл.
Вилла уже построена и сдаётся.
Но лицензии на туристическую деятельность нет.
Отдельной налоговой регистрации объекта тоже нет.
А оформить все эти документы непосредственно на иностранца как на физическое лицо зачастую невозможно.
В таких случаях мы сначала проверяем документы на виллу и землю. Если оформление возможно, мы помогаем получить необходимый комплект документов через нашу действующую индонезийскую компанию.
В зависимости от объекта это может включать добавление или изменение KBLI в OSS, получение или обновление NIB, документы Banjar / Kelurahan, необходимую лицензию и налоговую регистрацию объекта.
Мы заключаем с владельцем соответствующий договор, после чего сопровождаем оформление документов на объект.
То есть для клиента результат понятен:
Получить необходимые документы для легальной сдачи виллы, даже если самостоятельно оформить их на иностранное физическое лицо он не может.
По такой модели мы уже помогли оформить документы для десятков вилл на Бали.
Вилла уже построена и сдаётся.
Но лицензии на туристическую деятельность нет.
Отдельной налоговой регистрации объекта тоже нет.
А оформить все эти документы непосредственно на иностранца как на физическое лицо зачастую невозможно.
В таких случаях мы сначала проверяем документы на виллу и землю. Если оформление возможно, мы помогаем получить необходимый комплект документов через нашу действующую индонезийскую компанию.
В зависимости от объекта это может включать добавление или изменение KBLI в OSS, получение или обновление NIB, документы Banjar / Kelurahan, необходимую лицензию и налоговую регистрацию объекта.
Мы заключаем с владельцем соответствующий договор, после чего сопровождаем оформление документов на объект.
То есть для клиента результат понятен:
Получить необходимые документы для легальной сдачи виллы, даже если самостоятельно оформить их на иностранное физическое лицо он не может.
По такой модели мы уже помогли оформить документы для десятков вилл на Бали.
Вилла стоит в жёлтой зоне
Можно ли всё равно получить лицензию и налоговый номер?
Можно ли всё равно получить лицензию и налоговый номер?
Это один из самых частых вопросов.
Владелец узнаёт, что его вилла находится в жилой (residential) зоне, которую обычно называют «жёлтой», и предполагает, что оформить лицензию и налоговый номер уже невозможно.
Но это не всегда так.
В нашей практике есть десятки объектов, где после проверки участка и документов нам удавалось оформить необходимые регистрационные документы для вилл, расположенных в жилых (residential) зонах.
Каждый объект необходимо проверять отдельно.
Мы проверяем зонирование участка, документы на землю и здание, существующие разрешения и то, как вилла сейчас оформлена и сдаётся.
Поэтому если вам уже сказали: «У вас жёлтая зона — ничего сделать нельзя», это ещё не обязательно окончательный ответ.
Владелец узнаёт, что его вилла находится в жилой (residential) зоне, которую обычно называют «жёлтой», и предполагает, что оформить лицензию и налоговый номер уже невозможно.
Но это не всегда так.
В нашей практике есть десятки объектов, где после проверки участка и документов нам удавалось оформить необходимые регистрационные документы для вилл, расположенных в жилых (residential) зонах.
Каждый объект необходимо проверять отдельно.
Мы проверяем зонирование участка, документы на землю и здание, существующие разрешения и то, как вилла сейчас оформлена и сдаётся.
Поэтому если вам уже сказали: «У вас жёлтая зона — ничего сделать нельзя», это ещё не обязательно окончательный ответ.
А что делать, если участок обозначен как P2 или «зелёная земля»?
Такие случаи сложнее — но у нас есть и подобный практический опыт.
Мы уже работали с виллами, расположенными на участках с обозначением P2, для которых после проверки конкретной ситуации удалось оформить налоговую регистрацию и лицензию для сдачи объекта в аренду.
Это не означает, что любую виллу на земле P2 можно автоматически легализовать.
Здесь особенно важно сначала проверить точную категорию участка, документы на здание и фактическое использование недвижимости.
Но само обозначение P2 ещё не означает, что оформить документы невозможно.
Сначала нужно проверить конкретный объект.
Мы уже работали с виллами, расположенными на участках с обозначением P2, для которых после проверки конкретной ситуации удалось оформить налоговую регистрацию и лицензию для сдачи объекта в аренду.
Это не означает, что любую виллу на земле P2 можно автоматически легализовать.
Здесь особенно важно сначала проверить точную категорию участка, документы на здание и фактическое использование недвижимости.
Но само обозначение P2 ещё не означает, что оформить документы невозможно.
Сначала нужно проверить конкретный объект.
Что именно мы оформляем для владельца виллы
Наша задача — не просто объяснить, какие документы вам нужны.
Если объект подходит для оформления, мы сопровождаем сам процесс и собираем необходимый пакет документов для работы виллы.
В зависимости от конкретного объекта и действующей структуры это может включать:
Налоговая регистрация должна соответствовать тому, кто фактически сдаёт виллу, как оформлены отношения с владельцем и через какую компанию ведётся деятельность.
То есть клиент получает не консультацию и не список того, куда ему нужно идти самому.
Мы сопровождаем весь процесс оформления необходимого комплекта документов для сдачи виллы.
Если объект подходит для оформления, мы сопровождаем сам процесс и собираем необходимый пакет документов для работы виллы.
В зависимости от конкретного объекта и действующей структуры это может включать:
- добавление или изменение подходящего KBLI в OSS;
- получение или обновление NIB;
- внесение необходимых изменений в учредительные документы компании;
- оформление разрешения или подтверждения на уровне Banjar / Kelurahan;
- получение необходимой лицензии или Sertifikat Standar;
- регистрацию объекта в местной налоговой системе;
- получение NPWPD и соответствующей налоговой карточки;
- договор между владельцем виллы и индонезийской компанией-оператором.
Налоговая регистрация должна соответствовать тому, кто фактически сдаёт виллу, как оформлены отношения с владельцем и через какую компанию ведётся деятельность.
То есть клиент получает не консультацию и не список того, куда ему нужно идти самому.
Мы сопровождаем весь процесс оформления необходимого комплекта документов для сдачи виллы.
Сначала мы проверяем, возможно ли оформить документы именно на вашу виллу
Не каждый объект можно оформить по одной и той же схеме.
Перед началом работы мы проверяем документы на землю и здание, зонирование участка, существующие разрешения и то, как вилла сейчас оформлена и сдаётся.
После этого мы можем ответить на главный вопрос:
Можно ли оформить необходимый пакет документов именно для вашей виллы и каким способом это сделать.
Если оформление возможно — мы сопровождаем процесс до получения необходимых документов.
Перед началом работы мы проверяем документы на землю и здание, зонирование участка, существующие разрешения и то, как вилла сейчас оформлена и сдаётся.
После этого мы можем ответить на главный вопрос:
Можно ли оформить необходимый пакет документов именно для вашей виллы и каким способом это сделать.
Если оформление возможно — мы сопровождаем процесс до получения необходимых документов.
Вилла уже сдаётся без полного пакета документов?
Не обязательно ждать проверки или запроса документов от Airbnb, Booking, покупателя или государственного органа.
Пришлите нам информацию о вилле, документы на объект и ссылку на его локацию.
Мы предварительно проверим ситуацию и скажем, возможно ли оформить необходимый пакет документов именно в вашем случае.
Если возможно — сопровождаем оформление OSS / KBLI, NIB, необходимых изменений компании, документов Banjar / Kelurahan, применимой лицензии и налоговой регистрации объекта.
Мы работаем в том числе с иностранными владельцами, виллами в residential zones и отдельными объектами на участках P2.
Каждый объект рассматривается индивидуально.
Пришлите нам информацию о вилле, документы на объект и ссылку на его локацию.
Мы предварительно проверим ситуацию и скажем, возможно ли оформить необходимый пакет документов именно в вашем случае.
Если возможно — сопровождаем оформление OSS / KBLI, NIB, необходимых изменений компании, документов Banjar / Kelurahan, применимой лицензии и налоговой регистрации объекта.
Мы работаем в том числе с иностранными владельцами, виллами в residential zones и отдельными объектами на участках P2.
Каждый объект рассматривается индивидуально.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец оформить лицензию на сдачу виллы на себя как на физическое лицо?
Как правило, для коммерческой сдачи виллы требуется индонезийская компания с подходящими видами деятельности, разрешениями и регистрациями.
Если владелец — иностранное физическое лицо и у него нет подходящей компании, мы сначала проверяем объект и определяем, как законно оформить необходимые документы в конкретной ситуации.
Если владелец — иностранное физическое лицо и у него нет подходящей компании, мы сначала проверяем объект и определяем, как законно оформить необходимые документы в конкретной ситуации.
Можно ли получить лицензию и налоговый номер на виллу в «жёлтой» зоне?
Иногда да.
Само нахождение участка в жилой, или «жёлтой», зоне ещё не всегда означает автоматический отказ. Нужно проверять конкретное зонирование, документы на землю и здание, а также фактическое использование объекта.
В нашей практике есть случаи, когда для таких вилл удавалось оформить необходимые документы.
Само нахождение участка в жилой, или «жёлтой», зоне ещё не всегда означает автоматический отказ. Нужно проверять конкретное зонирование, документы на землю и здание, а также фактическое использование объекта.
В нашей практике есть случаи, когда для таких вилл удавалось оформить необходимые документы.
Можно ли оформить документы на виллу,
если участок обозначен как P2 (зеленая зона)?
если участок обозначен как P2 (зеленая зона)?
Такие случаи требуют отдельной проверки.
Мы уже работали с отдельными объектами на участках P2, для которых после анализа документов удавалось оформить необходимые разрешительные и налоговые документы.
Но это всегда индивидуальный случай: сам статус P2 не означает автоматически ни разрешение, ни запрет.
Мы уже работали с отдельными объектами на участках P2, для которых после анализа документов удавалось оформить необходимые разрешительные и налоговые документы.
Но это всегда индивидуальный случай: сам статус P2 не означает автоматически ни разрешение, ни запрет.
Достаточно ли иметь NIB, чтобы легально сдавать виллу?
Нет.
NIB — только один из элементов оформления. Также могут потребоваться подходящий KBLI в OSS, изменения в документах компании, документы Banjar / Kelurahan, применимая лицензия или Sertifikat Standar, а также местная налоговая регистрация объекта.
NIB — только один из элементов оформления. Также могут потребоваться подходящий KBLI в OSS, изменения в документах компании, документы Banjar / Kelurahan, применимая лицензия или Sertifikat Standar, а также местная налоговая регистрация объекта.
Можно ли оформить документы, если вилла уже несколько лет сдаётся без лицензии?
Во многих случаях да, но сначала нужно проверить конкретный объект.
Мы смотрим документы на землю и здание, существующие регистрации, зонирование и текущую схему сдачи.
Если оформление возможно, сопровождаем получение необходимого пакета документов для уже работающей виллы.
Мы смотрим документы на землю и здание, существующие регистрации, зонирование и текущую схему сдачи.
Если оформление возможно, сопровождаем получение необходимого пакета документов для уже работающей виллы.